別荘・セカンドハウスを貸し出す方法と可能性【民泊】年間維持費を軽減

更新日：2020年1月19日

別荘・セカンドハウスを貸し出す方法と可能性について【民泊】年間維持費の軽減

セカンドハウスの年間維持費について考えてみると

年間維持費

・固定資産税（固定資産の１．４％、減免措置あり）および都市計画税（場所や地域により、最高で０．３％）で５万～３０万程とします。

・電気・ガス・水道・ネット等の基本インフラ
何も使わなかったとしても1か月に電気１０００円、水道１０００円、ガス５００円、ネット４０００円で計算すると合計６５００円×12ヵ月＝７８０００円

・別荘地などの場合、別途、年間管理料など

使える状態にするには上記の維持費がかかると思われます。
仮に
何もしなくても年間維持費２０万円かかるとします。（固定資産税１０万円、維持費１０万円）
月に２万円近く、それなりに重たい出費ではないでしょうか。月に２万円安定して稼ぐというのはかなり大変です。

その負担を軽減する方法を考察していきます。

別荘・セカンドハウスを他者に貸し出すという方法

一時期（２０１４～２０１８年頃？）「民泊」というのが話題になりました。個人所有の使っていない空き家や、部屋の一部、別荘を有料で他者に貸すということです。ただ、そういう金銭が発生する貸出をするには、少々ややこしい旅館業法の簡易宿所の許可をとる必要がありました。もしくは民泊特区であること。２０１６年の調査では民泊ネット大手のAirbnbなどの民泊案件は、なんと８０％以上がヤミ民泊（無許可＝違法）だったとも言われています。

そんな状況を受け、旅館業法が古い法律だったこともあり、２０１８年６月１５日に民泊新法（住宅宿泊事業法）が施行されました。
ざっくり言うと
メリット
・旅館業法の許可なしで営業可能。届け出のみでＯＫ
・お客さんの「受け入れ拒否」ができる（旅館業法だとできない？）
・所有物件の用途が「住宅」のままで運営できる

デメリット
・年間営業日１８０日が上限

かなり、敷居が下がり、観光庁の２０１８年９月調査では仲介業者の物件の適法率は８０％以上になったといいます。個人が民泊用の家を提供する敷居は低くなりました。

＊軽井沢などで民泊禁止期間があるなど、県や地域の条例により規制されることもあるので、地域ごとに要確認

民泊の利用者は誰か

民泊を利用する人は誰か？というと、観光庁の２０１８年8/1~9/31調査によると日本人３０％、外国の方７０％といった感じです。外国人上位は１位中国２６％、２位韓国１４％、３位米国１０％、４位台湾９％、５位香港７．３％、６位オーストラリア３．８％、７位フランス３．４％、８位マレーシア３．３％、９位タイ２．５％、１０位シンガポール２．３％・・・東アジア、東南アジアで約７０％、北米・ヨーロッパで約２０％、オーストラリア・その他で約１０％といった感じです。

２０１８年の年間訪日外国人旅行者数は３１１９万人で、７人に１人は民泊などを利用しているのでは？という統計もありましたが、民泊利用者数に関していまいち信ぴょう性のあるデータは見つけられませんでした。２０１９年の推計で２００万人を越える、という情報もありますが、要検証。（宿泊日数だと年間１００万日くらい？）

業者に仲介してもらって民泊運営するとして、いくら儲かるか

検索すると、民泊を個人に代わって運営してくれる業者はたくさん出てきます。

相場もちょっとよくわかりませんし、鍵の問題もありそうですし
場所や立地や家屋の状況により大きく左右されそうですが地方のセカンドハウス的な一軒家を
仮に１泊１人２５００円で貸し出すとします。
業者への委託料もまたよくわかりませんが（後日調査予定）仮に３０％とします。
＊調査結果→　完全委託の場合2020年1月現在：料金の１５％～３０％　清掃代別（５０００円～７０００円程？）・という相場のようです。

すると１泊の実入りは２５００×０．７＝１７５０円
＊１度に２人宿泊の場合は倍の３５００円の実入り

シミュレーション
・３０日分借りたい人がいる場合
３０日×１７５０円＝５万２５００円

・６０日分借りたい人がいる場合
６０日×１７５０円＝１０万５０００円

・９０日分借りたい人がいる場合
９０日×１７５０円＝１５万７５００円

・１２０日分借りたい人がいる場合
１２０日×１７５０円＝２１万円

・・・仮に、借りたい人がいて、年間６０日分くらいは貸せる場合、１０万円くらい入ってきて、維持費の足しにすることはできそうです。うまくすれば、維持費＋αくらいは稼げるのかもしれません。・・・借りたい人がいるならば。
・・・まず、その地域で民泊完全代行＋清掃してくれる会社があるのか未知数ですが。

個人的感想

訪日外国人数は増加傾向にありますし、（2012年には約836万人が2018年には約3119万人）、場所を選べば需要はありそうです。しかし、下記の通り、凄い増加率ですね。日本の観光的な魅力が広まったのか、国策が当たったのか？とにかく凄いです。2018年の国際観光客ランキングで日本は11位に入っています。2020年は東京オリンピックもあり4000万人が政府目標、2030年に6000万人が目標とのことです。

ただ管理をほぼ全て業者に委託するとしても、鍵の問題、ゴミなどの問題、文化の違いによる問題、地域の方に迷惑にならないか？、家屋の物品が壊れたりする問題etc

かなりリスクはありそうです。
上手くいけば、もしかすると外国の方との交流にも使えたり、毎年使ってくれる人が現れたりしそうな気もしますが。んーーーどうなんでしょうね。自分が考えている場所が需要がある場所で、セカンドハウスを持ちたいけど、維持費を軽減したい、少しでも儲けたいという人は、一考の余地ありかもしれません。